Welltower recarga 'Growth Bazooka' y se prepara para un despliegue más amplio de la plataforma de gestión con Cogir

Por RoboToaster para Aging Media Network

Welltower (NYSE: WELL) ha pasado los últimos años reestructurando sus relaciones con sus numerosos socios operativos y ahora, la compañía está preparada para lanzar una nueva plataforma operativa de viviendas para personas mayores que “realmente transformará nuestra empresa en el próximo capítulo de esta evolución”. ”, según el director ejecutivo Shankh Mitra.

El lunes, la gerencia de Welltower anunció que el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) con sede en Toledo, Ohio, vendió su participación en uno de los operadores más grandes del país, Sunrise Senior Living, y que la compañía está preparando una nueva plataforma de gestión con Cogir en “inglés”. -habla Canadá”.

El lanzamiento de la nueva plataforma operativa, conocida como “Proyecto Transformador” a puerta cerrada, fue impulsado por un fallo favorable de finales de 2022 con respecto a la cartera IL de la compañía por parte del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Según Mitra, esta medida ayudará a moldear el futuro de la empresa en los próximos años.

Durante meses, Welltower ha mostrado su nueva plataforma operativa, que ha estado bajo prueba piloto en varias comunidades dentro de su esfera de influencia. Y durante una conferencia telefónica sobre ganancias con inversionistas y analistas el martes, la gerencia arrojó luz sobre los resultados de alto nivel de las transiciones recientes.

Mitra también señaló que la coyuntura marca la conclusión de un viaje de siete años de “modernización de contratos” que convirtió “contratos centrados en los resultados finales en contratos centrados en los resultados finales, donde nos hundimos y nadamos juntos”. Mitra señaló que "prácticamente todos" los contactos operativos de la empresa se encuentran ahora en las estructuras "RIDEA 3.0" y "RIDEA 4.0".

Mitra señaló que cree que Welltower se encuentra al comienzo de un "ciclo de crecimiento del NOI de dos dígitos de varios años para nuestro negocio".

“Agregue Project Transformer, junto con una optimización incesante de nuestra plataforma operativa... y la recarga constante de nuestra arma de crecimiento externo (o tal vez la bazuca de crecimiento, en este punto) a través de acuerdos altamente específicos, obtenga una configuración ideal para acelerar las ganancias y el flujo de caja. crecimiento de cara al próximo año”, dijo Mitra.

El director ejecutivo de Sunrise, Jack Callison, dijo a Senior Housing News que la compañía espera continuar su colaboración con Welltower y Revera. Añadió que buscará hacer crecer el negocio de gestión de terceros de Sunrise durante los próximos cinco años, mientras construye su cartera de desarrollo en mercados con altas barreras de entrada con relaciones tanto nuevas como existentes.

"De acuerdo con la práctica de la industria, como parte de la gestión activa de nuestras carteras, tanto los propietarios como los operadores tomarán decisiones estratégicas de vez en cuando que impliquen la transición de comunidades tanto dentro como fuera de las carteras", dijo Callison en un comunicado. "Sunrise trabaja todos los días para cumplir y superar los compromisos que asume con sus partes interesadas y continúa disfrutando de una asociación altamente productiva y mutuamente gratificante con los propietarios de su comunidad".

En una nota a los inversores, el director general de BMO Capital Markets, Juan Sanabria, escribió que las transiciones de Revera JV fueron hacia "francotiradores regionales con cierto éxito inicial". El director general de RBC Capital Markets, Michael Carroll, escribió que Welltower informó "ganancias sólidas" en el segundo trimestre, impulsadas por sólidos resultados de vivienda para personas mayores y una creciente actividad inversora.

Las acciones de la compañía llegaron a cotizar a 84,60 dólares el martes, 2,45 dólares más (2,98%) que las operaciones del día anterior.

Allanar el camino para la nueva plataforma de gestión en Canadá fue la decisión de disolver un acuerdo de empresa conjunta con Revera, con sede en Mississauga, Ontario, propietaria de Sunrise Senior Living, en una “reestructuración mutuamente beneficiosa”, dijo Mitra.

Welltower adquirió 110 propiedades de Revera en EE. UU., Canadá y el Reino Unido, mientras vendía a la empresa su participación en 31 propiedades y su participación del 34% en la sociedad gestora de Sunrise Senior Living.

"Simplificamos materialmente nuestro balance y combinamos los productos y ubicaciones específicos con los operadores regionales adecuados para lograr una densidad significativa en los mercados locales", dijo Mitra sobre el cambio.

El nuevo acuerdo de Cogir con Welltower representa el primer paso importante de la compañía hacia su nueva plataforma operativa que ayuda a formar la visión de la compañía de un nuevo “mundo post-PLR”, tras el fallo favorable emitido por el IRS en noviembre de 2022.

"Predigo que esta empresa conjunta operativa será testigo de un rápido crecimiento en un futuro muy cercano", añadió Mitra.

La dirección de Welltower no detalló los detalles exactos de la nueva plataforma operativa con Cogir. Pero Mitra dijo que la compañía se está preparando para una mayor expansión al norte de los EE. UU. La decisión de centrarse en las partes de Canadá "de habla inglesa" se debe al hecho de que "Cogir tiene una marca tremenda en el Canadá francés".

"Lo que hacemos en Estados Unidos es una conversación diferente", dijo Mitra. “Nuestro PLR es para la vida independiente, y la mayoría de los casos de exposición a la vida independiente se encuentran en Canadá. Por eso estamos empezando esto”.

Mitra dijo que la ocupación de las propiedades en las que colaboran Welltower y Cogir se sitúa actualmente en alrededor del 74%, con márgenes de alrededor del 23%.

“Cogir opera, en su cartera canadiense, con márgenes de más del 40 por ciento”, dijo Mitra. "Eso en cierto modo da una idea de hacia dónde creemos que pueden llegar estas propiedades".

En el primer trimestre de este año, Welltower anunció que estaba implementando un programa piloto para atraer clientes potenciales a un número selecto de propiedades de viviendas para personas mayores. Gracias a esos esfuerzos, el personal sobre el terreno en las comunidades seleccionadas vio una afluencia de oportunidades de ventas, dijeron los líderes de la empresa.

El martes, la compañía dio a conocer algunos resultados más detallados de la implementación de su nuevo modelo operativo.

"Estamos viendo resultados fantásticos a través de los esfuerzos de marketing que estamos aplicando y lo que eso significa en esencia para el poder de fijación de precios", dijo el vicepresidente ejecutivo y director de operaciones John Burkart. "Nuestro enfoque es maximizar el NOI, por lo que estamos buscando una combinación entre precio y ocupación, reconociendo que la ocupación tiene un precio".

Uno de los operadores de Welltower con más de 50 propiedades se encuentra en medio de la transición a la nueva plataforma operativa y el operador ha aumentado la ocupación en más de 600 puntos básicos respecto al año pasado gracias al nuevo lanzamiento. Esa mejora fue impulsada en parte a través del aprendizaje estadístico y automático utilizando la plataforma de ciencia de datos de Welltower denominada "Alpha".

"La plataforma no se trata sólo de tecnología, se trata de personas, procesos, datos y tecnología", dijo Burkart.

Además de la nueva plataforma operativa, Welltower se está preparando a partir de un "programa de renovación masiva" en las costas oeste y este de los EE. UU., junto con el trabajo que se está realizando en comunidades de Canadá y el Reino Unido.

"El impacto debería ser muy positivo para los NOI y al aumentar la ocupación y la tarifa, la oportunidad de la propuesta de valor es significativa", dijo Burkhart, señalando que se esperan renovaciones de primera impresión, incluidas renovaciones de unidades y servicios, en lugar de una amplia reinversión en infraestructura.

"La experiencia que estamos aportando realmente cambiará las reglas del juego en la renovación de viviendas para personas mayores", añadió Burkart.

En el segundo trimestre, Welltower superó los mil millones de dólares de ingresos operativos netos (NOI) anualizados en el segmento de viviendas para personas mayores de la compañía por primera vez desde el inicio de la pandemia de Covid-19.

"Creemos que nos queda mucho crecimiento en el tanque", dijo Mitra.

La cartera operativa de viviendas para personas mayores en la misma tienda de Welltower experimentó un crecimiento interanual del ingreso operativo neto (NOI) del 24,2 % en el segundo trimestre, impulsado por una fuerte demanda de AL, frente al 23,4 % en el primer trimestre.

Esa demanda de AL todavía está por delante de la demanda de IL, dijo Mitra. Pero añadió que las propiedades de vida asistida en la cartera de viviendas para personas mayores de la compañía "continúan teniendo un desempeño superior".

La cartera canadiense de viviendas para personas mayores de Welltower experimentó un crecimiento del NOI del 17,2% en el trimestre, y Mitra señaló que la cartera canadiense estaba "finalmente en modo de crecimiento sostenible".

El desplome de la actividad inversora de Welltower observado más recientemente en el primer trimestre se trasladó al 2T23, y la empresa liquidó aproximadamente 164 millones de dólares en transacciones. Además, Welltower cerró o tiene contrato para cerrar 26 nuevas transacciones que representan adquisiciones prorrateadas de aproximadamente $2.3 mil millones.

Mitra reconoció el difícil panorama para nuevas transacciones. Señaló que “hay una falta significativa de capital social y de deuda” en el mercado actual.

“Cuando decimos que el mercado de deuda no está funcionando, la mayoría de la gente supone que el mercado de deuda sigue... bastante plano. Eso no es lo que está sucediendo”, dijo Mitra. “Los bancos están bajo una presión significativa por parte de los reguladores para apuntalar el capital, lo que significa que en realidad están vendiendo, se están reduciendo”.

Pero Mitra dijo que esos desafíos deberían favorecer a Welltower mientras explora el mercado en busca de nuevos acuerdos con efectivo en mano y operadores de calidad a cuestas.

"Estamos muy entusiasmados con una trayectoria de crecimiento acelerado de las ganancias y del flujo de efectivo de cara al 24", dijo.

Welltower revisó su perspectiva el martes para normalizar los fondos de las operaciones en un rango de entre 3,48 y 3,59 dólares por acción diluida, frente a 3,43 y 3,56 dólares por acción diluida emitida en junio.

El crecimiento de los ingresos en las mismas tiendas dentro de su cartera de viviendas para personas mayores aumentó un 9,9% en el segundo trimestre, liderado por un aumento de 190 puntos básicos en la ocupación promedio en comparación con el mismo período del año pasado.

La compañía también informó ingresos netos atribuibles a accionistas comunes de $0,20 por acción diluida en el segundo trimestre, y fondos normalizados de operaciones (FFO) atribuibles a accionistas comunes de $0,90 por acción diluida en el segundo trimestre, frente a $0,85 por acción diluida en el segundo trimestre. primer cuarto.

En el segundo trimestre de este año, Welltower experimentó una expansión continua del margen, dijo Mitra, aprovechando las fuertes tendencias de precios y la moderación de los gastos.

Los ingresos por habitación ocupada (RevPOR) crecieron un 7,3% en el segundo trimestre, junto con un gasto por habitación ocupada (ExPOR) del 3,5% que resultó en un nivel de margen operativo aproximado del 25% "no visto desde el inicio de la pandemia", señaló Mitra. .

"Esperamos superar significativamente nuestro nivel de rentabilidad anterior a Covid con el tiempo a través del desarrollo de la plataforma operativa [de Burkart]", dijo Mitra.

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Austin Montgomery es reportero de Senior Housing News como parte de Ageing Media Network. Cuando no esté escribiendo, encuéntrelo en un campo de disc golf o buscando su próxima gran lectura en una librería local.